About
நான் தமிழ்செல்வன், தொழில் முனைவோர், எழுத்தாளர், ரியல் எஸ்டேட் களப்பணியாளர்,சமூக ஆர்வலர் மற்றும் ஆலோசகர்.
எனது களப்பணியின் போது நான் கற்றல் மற்றும் புரிதல் மூலமாக பதிவுத்துறை மற்றும் வருவாய்த்துறையில் பெற்ற அனுபவத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டு நாளது வரை, “கண்கள் உறங்கினாலும் கனவுகள் உறங்காது”.
என் கனவுகளில் ஒன்றினை மெய்படச் செய்வதற்காக பாமரனும் பட்டறிதல் நிலத்தினைப் பற்றிய பட்டறிவு பெற்றிருக்க வேண்டும் என்பதே எங்களின் நோக்கம்.
- சொத்துக்கள் கடந்த,நிகழ் மற்றும் எதிர்காலத்தின் ஓர் ஆயுதம். உரிமைகளில் ஒன்று சொத்துரிமை.
- இன்று அடித்தட்டு மக்கள் முதல் கோடிகளில் புரளுவோர் வரை சிந்தனைகள் வளர வளர சுயநலமும் பெருகிக் கொண்டு தான் போகிறது.இதன் விளைவு ஆக்கிரமிப்புகள் ,சொத்து சிக்கல்கள் ,நீதிமன்ற வழக்குகள் ,போலி ஆவணங்கள் முதலியவையே.
- இன்றைய சூழ்நிலையில் , ஏறக்குறைய 75 சதவீத வழக்குகள் நீதிமன்றங்களில் நிலுவையில் உள்ளன என்பது நாம் அறிந்த ஒன்றே.இவைகள் அனைத்தும் சொத்து சிக்கல்களில் சிக்கித் தவிக்கும் நிலச்சுவான்களின் வழக்குகளே. இன்றளவில் ஒரு சொத்து பிரச்சினைக்காக நீதிமன்றம் சென்றால் ,குறைந்தது 20 ஆண்டுகளாவது ஆகிறது. காரணம் : “மக்களிடம் சொத்து பற்றிய சிந்தனை இல்லாததே”என்பது உண்மை.
- “சிறுதுளி பெருவெள்ளம்” போல் சிறுகச் சிறுகச் சேர்த்த பணத்தை கொண்டு கண்மூடித்தனமாக ,சொத்துக்களை பெருவெள்ளமாய் வாங்குகின்றன.நாம் வாங்கும் சொத்து கடலா ? ஆறா ? என்று சிந்திப்பதில்லை. அறியாத ஒன்று : அச்சொத்தின் மீது வழக்குகள் ,சிக்கல்கள் இருக்கின்றனவா ? என்று அறிவதில்லை. இன்றளவு வரை ரியல் எஸ்டேட்டில் புரியாத புதிராய் சொத்துக்கள் வாங்கி அச்சொத்தினை இழந்தவர்கள் ஏராளம்.
- இன்றளவு வரை நிலம் பற்றிய தேடுதலில் கள ஆய்வில் பல்வேறு சிக்கல்களையும் அவைகளை சரிசெய்யும் உத்திகளையும் நேரிடையாக களத்தில் சந்தித்துள்ளேன்.என் முன் அனுபவத்தின் மூலமாக இன்றளவு வரை பல்வேறு பிரச்சனைகளுக்கு ஆலோசனைகளும் மற்றும் அப்பிரச்சனைகளுக்கு தீர்வும் கண்டுள்ளேன். நிலத்தின் பயன்களை அதனைப் பற்றி அறிந்தவர்களே ஆண்டனுபவித்துக் கொண்டு இருக்கின்றன. இந்நிலை மாறி சிக்கல்களின்றி சொத்துக்களை பெற்று அனைவரும் பயன்பெற வேண்டும் என்பதே எங்களின் நோக்கம்.
பதிவுத்துறை (Registration Department)
பதிவுத்துறை (registration department) ஆவணங்களான வில்லங்கச் சான்று (encumberance certificate), பத்திரங்கள், கிரைய ஆவணம், தான ஆவணம், ஈடு அடமானம், விக்கிரைய உடன்படிக்கை, ரத்து ஆவணம்,பாகப்பிரிவினை ஆவணம், பொது அதிகார ஆவணம், தான செட்டில்மெண்ட், கூட்டு வணிகம், விடுதலை , குத்தகை ஆவணங்களை ஆராய்ந்தும் ஆலோசனைகள் கூறுகிறோம்.
- பதிவுச்சட்டம்
- இந்தியன் முத்திரைத்தாள் சட்டம்.
- இந்து வாரிசுரிமைச் சட்டம்.
- நில உச்சவரம்புச் சட்டம்
- நில சீர்த்திருத்தத் துறை
- நில அளவைத்துறை
முத்திரைத்தீர்வை மற்றும் பதிவுக் கட்டணம்
பிறப்பு மற்றும் இறப்பு பதிவிற்கான கட்டணம்
DTCP SERVICES
- மனைகளை பிரித்தல் ( Layout Design )
- மனைகளை வரன்முறைப்படுத்துதல் ( DTCP Regularization )
- ரெகுலர் அப்ரூவல் ( Regular Approval )
- ரெகுலேசன் அப்ரூவல் ( Regulation Approval )
- பில்டிங் அப்ரூவல் ( Building Approval )
- பில்டிங் பிளான் எஸ்டிமேட் ( Building Plan Estimate )
- கார்பரேஷன் பிளான் ( Corporation Plan Estimate )
- தரிசு நிலத்தை விளைநிலமாக மாற்றுதல்(Change of Land )
- சைட் அப்ரூவல் பிளான் ( Site Approval Plan )
- FMB ஆராய்தல் ( FMB Analysis )
போன்ற சேவைகளை செய்து வருகிறோம்.மேற்படி சான்றுகளுக்காக தாசில்தார், துணை தாசில்தார் ( D.T ), வருவாய் ஆய்வாளர் ( RI ), கிராம நிர்வாக அலுவலர் (VAO) என்று படிநிலையாக இறங்கி ஒவ்வொரு அதிகாரியிடமும் கையெழுத்து வாங்கி நில உச்சவரம்பு இல்லை, நில ஆர்ஜிதம் இல்லை, புறம்போக்கு நிலம் இல்லை, வருவாய்த்துறை சிக்கல்கள் தடை ஆவணங்கள் ஏதும் இல்லை என்று தடையின்மைச் சான்றுகள் ( NOC ) பெற்று தருகிறோம்.
நில உச்சவரம்புச் சட்டம் ( 1961 ) மற்றும் நிலச்சீர்த்திருத்தத் துறை
தமிழ்நாட்டு நில உடமை முறையில் இன்னமும் வலுவான நிறுவன நிலப்பிரபுவாக உள்ளது கோயில்களும், மடங்களும் ஆகும்.
தமிழ்நாட்டில் உள்ள பெரிய கோயில்களுக்கும், மடங்களுக்கும் சொந்தமாக சுமார் 6,50,000 ஏக்கர் நிலம் உள்ளது.
நிலசிர்திருத்த சட்டங்களின் ஒன்றான Public Trust Act கோயில்களும், மடங்களும் தமது
சொந்த விவசாயத்துக்கு ஸ்டாண்டார்டு ஏக்கரை வைத்துக் கொள்ளலாம் என அனுமதிக்கிறது.
ஆனால் தருமபுரம் ஆதீனம் தமது சொந்த வேளாண்மைக்கு 3,500 ஏக்கரை வைத்துள்ளது. அறந்தாங்கி ஆவுடையார் கோயிலில் 45 கிராமங்களின்
8,000 ஏக்கர் திருவாடுதுறை ஆதீனத்தின் சொந்த வேளாண்மைக்கு உள்ளது.
தமிழ்நாட்டில் இந்து அறநிலையத்துறையின் கீழ் 8,952 கோயில்களும், அதற்கு வெளியே 1568 கோயில்களும் ஆக மொத்தம் 10,520 கோயில்கள் பெரிய நில உடமைக் கோயில்களாக உள்ளதாக ஒரு தகவல் கூறுகிறது. 1987 அறிக்கைபடி நிலம் உள்ள கோயில்கள் தமிழகத்தில் சுமார் 35,000. தஞ்சை மாவட்டத்தில் மட்டும் (ஒன்றுபட்ட தஞ்சை) மூன்றில் ஒரு பகுதி சாகுபடி நிலம் கோயில்களிடமும், மடங்களிடமும் உள்ளது. மொத்த சாகுபடி நிலத்தில் பாதிமட்டும்தான் சிறு நிலவுடமையாளரிடம் உள்ளது.
மதத்தின் பெயரால் ஏற்பட்ட இந்த நிலக்குவியல் நிலசிர்திருத்த சட்டங்களால் அகற்றப்படவில்லை. தமிழ்நாடு நிலசிர்திருத்த சட்டங்கள் அனைத்தும் இந்த நிலங்களுக்கு நில உச்சவரம்பு சட்டத்திலிருந்து விதிவிலக்கு அளித்துவிட்டது. மேற்கு வங்கம், கேரளா, கர்நாடகம் ஆகிய மாநிலங்களில் இயற்றப்பட்ட நிலசிர்திருத்த சட்டங்கள் கோயில் - மடங்களின் நிலங்களையும் நில உச்சவரம்புக்குள் கொண்டு வருகின்றன.
1961 - காங்கிரஸ் ஆட்சிக்கால நிலசிர்திருத்தமும், அதன் பின்னர் வந்த திராவிட இயக்க அரசியல் கட்சிகளின் ஆட்சிக்கால நிலசிர்திருத்தமும் இந்த நிலக்குவியலை விதிவிலக்கு கொடுத்து காப்பாற்றி விட்டன.
“தமிழ்நாட்டில் நிலச்சீர்த்திருத்தம் - முடிவடையாத கடமை"
பின்னர், ஐந்து பேர் கொண்ட குடும்பத்துக்கு 30 ஸ்டாண்டார்டு ஏக்கர் என நில உச்சவரம்பு விதிக்கப்பட்டது. இந்த 1970 - ல் திருத்தப்பட்டு 30 ஸ்டாண்டர்டு ஏக்கர் 15 ஏக்கராக குறைக்கப்பட்டது. இது மறுபடியும் 1972 ல் திருத்தப்பட்டது. நிலசிர்திருத்த சட்டத்தில் உள்ள குறைபாடுகளை பயன்படுத்தி பினாமி உடமை மாற்றங்களை செய்யும் நடவடிக்கைகளை தடுக்கும் வகையில் பினாமி மாற்று தடுப்பு சட்டம் 1988இல் தமிழ்நாடு அரசால் இயற்றப்பட்டது? இது பினாமி மாற்றங்களை கிரிமினல் குற்றமாக அறிவித்து அத்தகைய பினாமி மாற்றங்களுக்கு மூன்றாண்டு வரை சிறை தண்டனை விதித்துள்ளது.
இவற்றினால் எழும் கோவில் நிலச் சிக்கல்களுக்கும் ,உபரி நிலச் சிக்கல்களுக்கும் , அரசு நிலச்சார்ந்த சிக்கல்களுக்கும் ஆலோசனைகள் கூறுகிறோம்.
வருவாய்த்துறை (Revenue Department)
நாங்கள் சொத்துக்கள் வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவருக்குத் தேவையான தகவல்கள், வருவாய்த்துறை ஆவணங்களான பட்டா / சிட்டா, OSLR (Old settlement land records) , SLR (settlement land records) , RSLR (resettlement land records) ,UDR ( updating records) , A – பதிவேடு , உரிமை மாற்றம் , வாரிசுச் சான்றிதழ் , இறப்புச் சான்றிதழ் , நில அளவைகளினால் (land survey) உருவாகும் அளவுப்பிழை , உருவப்பிழை , நிலம் உட்பிரிவு (sub division) செய்தல்.